“地王”頻頻被收回

　　開(kāi)發(fā)商缺錢還是地方政府動(dòng)狠？

　　新華社武漢７月９日電（記者　徐海波）近段時(shí)間以來(lái)，南京、杭州、北京、武漢等地先后收回多塊曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的“地王”，引發(fā)市場(chǎng)一片欷歔。這是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動(dòng)還是開(kāi)發(fā)商資金捉襟見(jiàn)肘的無(wú)奈之舉？在當(dāng)前房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，“地王”被收的鬧劇是否將頻繁上演？

　?。ㄐ?biāo)題）多地“地王”被收回

　　“地王”向來(lái)命運(yùn)多舛。７月５日傍晚，南京市國(guó)土資源局發(fā)布公告稱：經(jīng)市政府批準(zhǔn)，下關(guān)濱江江邊路以西２號(hào)地塊因故終止出讓程序。

　　這幅土地去年１１月３０日被中冶置業(yè)控股公司以５６．２億元高價(jià)拿下，成為當(dāng)時(shí)南京市的“地王”。２０１０年９月，中冶置業(yè)曾以２００億元拿下２號(hào)地塊毗鄰的另外兩塊地。三幅土地連成整體總面積達(dá)到２３６萬(wàn)平方米，總價(jià)２５６．５４億元，成為全國(guó)當(dāng)之無(wú)愧的“地王”。

　　實(shí)際上，不僅南京，這股回收“地王”之風(fēng)早已席卷全國(guó)，北京、深圳等地均對(duì)長(zhǎng)期閑置的“地王”進(jìn)行了回收。５月份，武漢市國(guó)土局發(fā)布公告，宣布無(wú)償收回４宗黃金地段地塊。其中，位于精武路一商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，合同簽訂時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近２０年，至今仍是一塊“凈地”。

　　６月底，雅戈?duì)栃纪顺龊贾莩俏魃昊ò鍓K兩幅地塊。這兩塊地是２０１０年杭州市的“地王”項(xiàng)目之一。當(dāng)時(shí)，雅戈?duì)柗謩e以１２．５６億元和１１．６５億元的價(jià)格拿下。

　　自去年底以來(lái)，國(guó)土資源部要求各省市加強(qiáng)對(duì)“地王”的控制，避免在住宅、商服用地供應(yīng)中出現(xiàn)“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)。國(guó)土部法律中心公布的數(shù)據(jù)顯示，截至２０１２年底，中國(guó)未竣工房地產(chǎn)用地４８．１７萬(wàn)公頃，未開(kāi)工房地產(chǎn)用地１４．４５萬(wàn)公頃。從數(shù)據(jù)上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。

　?。ㄐ?biāo)題）開(kāi)發(fā)商“斷臂”源于缺錢

　　花錢買的地，被政府收回，這是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動(dòng)還是開(kāi)發(fā)商資金捉襟見(jiàn)肘的無(wú)奈之舉？

　　去年７月１日修訂實(shí)施的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，土地閑置超過(guò)１年將征收土地出讓金２０％的閑置費(fèi)；滿２年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)。

　　不過(guò)，這一規(guī)定并未助力地方政府收回所有閑置土地，總有開(kāi)發(fā)商想盡辦法逃避政策監(jiān)管。市場(chǎng)人士介紹，一些小開(kāi)發(fā)商拿地后，找來(lái)另一家公司，虛構(gòu)債務(wù)關(guān)系，以土地作為質(zhì)押，債權(quán)方再提起訴訟，地塊就作為標(biāo)的物被凍結(jié)無(wú)法開(kāi)發(fā)。還有更簡(jiǎn)單的方法是，開(kāi)發(fā)商找出拆遷遇阻、規(guī)劃變更等理由，就輕松地申請(qǐng)到延期開(kāi)發(fā)。

　　“其實(shí)，開(kāi)發(fā)商預(yù)期到未來(lái)收益可能過(guò)低甚至虧本，所以寧愿政府把地收走。”武漢福星惠譽(yù)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理姚澤春一語(yǔ)道破天機(jī)。他說(shuō)，這些地塊大多是在土地市場(chǎng)火熱的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商花高價(jià)錢搶購(gòu)來(lái)的，持續(xù)的樓市調(diào)控政策擠壓了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率，一些開(kāi)發(fā)商資金壓力加大，如果開(kāi)發(fā)出來(lái)，虧損可能遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)付定金，所以甘愿被收回。

　　雅戈?duì)柕睦Ь骋沧C實(shí)了這一點(diǎn)。２０１０年１１月拿地后，雅戈?duì)栔恢Ц读耍矗竷|元定金，后續(xù)款項(xiàng)遲遲未能到位。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然定金將不予返還，但雅戈?duì)栆庾R(shí)到，在高庫(kù)存的壓力下，公司現(xiàn)金流緊張，如果繼續(xù)經(jīng)營(yíng)這塊地，將來(lái)的損失將大于４．８億元，因此選擇“斷臂”自救。

　　同樣，財(cái)務(wù)狀況不佳也是中冶“割肉”放棄土地的主要原因。中冶２０１２年年報(bào)顯示，當(dāng)年虧損約６９億元。雖對(duì)南京“地王”支付１１．３億元保證金，由于財(cái)務(wù)吃緊，對(duì)于后續(xù)開(kāi)發(fā)的巨額投入“捉襟見(jiàn)肘”，無(wú)奈之下選擇放棄。

　?。ㄐ?biāo)題）應(yīng)避免“地王”頻出

　　當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)為爭(zhēng)奪“地王”，虛抬地價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自身承受范圍，最后不得不被收回。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國(guó)華建議，地方政府加強(qiáng)監(jiān)督力和執(zhí)行力，嚴(yán)格控制土地溢價(jià)率，擠出地價(jià)上的“水分”，避免“地王”輪番出現(xiàn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健前行。

　　“‘地王’頻出的土地市場(chǎng)充滿著投機(jī)和非理性，浪費(fèi)土地資源，影響市場(chǎng)預(yù)期，抬高了房?jī)r(jià)?！蓖鯂?guó)華認(rèn)為，土地招拍掛制度亟待改革，逐步改變“價(jià)高者得”的單一模式，避免人為抬高房企的開(kāi)發(fā)成本?！伴_(kāi)發(fā)商的成本高了，要么無(wú)力為繼，退還給政府；要么就轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，提高房?jī)r(jià)?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，隨著商品房產(chǎn)品多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，逐漸成熟的購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)更加敏感。如果不計(jì)成本開(kāi)發(fā)“地王”項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)或?qū)⒚媾R虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

　　武漢億房網(wǎng)研究中心研究員鄢峰說(shuō)，經(jīng)過(guò)一輪流動(dòng)性緊張的危機(jī)考驗(yàn)后，下半年，銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款將會(huì)有所收緊，同時(shí)，信托、私募等融資渠道也明顯受阻，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一輪“大浪淘沙”，實(shí)力弱、資本少的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步退出市場(chǎng)。

　　“做‘地王’的日子其實(shí)并不好過(guò)?！臂撤逄嵝颜f(shuō)，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的商品房將是下一階段市場(chǎng)的主打產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商應(yīng)做好降價(jià)走量的準(zhǔn)備，更多地依靠?jī)?yōu)惠活動(dòng)消化庫(kù)存，迅速回籠資金進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，而不應(yīng)盲目抄底土地市場(chǎng)，爭(zhēng)搶“地王”，制造過(guò)大的資金和成本壓力。

編輯:梁碩芳